Vor Leistungserbringung
Vor Leistungserbringung werden
Terminierungen für Inaugenscheinnahmen und Ausarbeitungen festgelegt,
die Kosten für die Tätigkeit eingeschätzt,
Risiken der Sachverständigentätigkeit im Verhältnis zur Hilfestellung für den Auftraggeber abgewogen.
Nur bei einer sinnvoll zu erachtenden Aufgabenstellung für den Auftraggeber wird der Auftrag angenommen und der
Grad der Untersuchung auf die Aufgabenstellung abgestimmt.
Die Sachverständigenaufgabe gliedert sich bei Schäden und Mängeln in Feststellungen aus Unterlagen und Inaugenscheinnahme
Feststellungen durch Inaugenscheinnahme und Unterlagen sind erforderlich
Prüfungen bei und Bewertung der Inaugenscheinnahme
Die Inaugenscheinnahme wird bei Bedarf durch spezialisierte Mess- und Visualisierungstechnik und chemische und physikalische Prüfmethoden unterstützt. Zerstörende Bauteilöffnungen werden vorzugsweise vermieden. Externe Untersuchungen
in Materialprüfanstalten oder Laboren stützen bei Bedarf Feststellungen des Ortstermins.
Ursachenermittlung
Feststellungen dienen bei Schäden der Definition der Ursachen.
Die Ermittlung der Ursachen bei Schäden ist erforderlich um negative Abweichungen zu ermitteln.
Feststellungen ermöglichen bei Mängeln direkt die Ermittlung der
negativen Abweichung.
Bewertung der Ursachen, Risikobewertung
Die Bewertung der negativen Abweichung erfolgtüber die allgemein anerkannten Regeln der Technik (Gesetze, ggf. Normen, Richtlinien, Merkblätter, Veröffentlichungen)bzw. den vertraglichen Vereinbarungen, die jeweils einem Zeitbezug
zu unterwerfen sind.Als weiterer Bewertungsschritt folgt die Einschätzung des technischen Risikos.
Maßnahmen
Liegt eine negative Abweichung mit einer inakzeptablen Risikobewertung vor,werden Maßnahmen für Schadens- oder Mängelbeseitigungen festgelegtund die technische Verantwortung definiert, die in die Zuordnung der Kosten- und Minderungsermittlung,
ggf. in Verbindung mit einer Quotierung der technischen Verantwortung mündet.Für Versicherungen werden in der Regel Aspekte von Vorschäden und Neu-für-Alt-Abzügen Teil der Kostenbewertung.
Kosten
Baukostenprüfungen ergeben sich durch Sachverhalte wie
• Restarbeiten
• Mangel- und Schadensbeseitigungskosten
• Wertminderungen
• Vorschäden
die Kostenprüfungen fließen ein in
• Quotierungen der technischen Verantwortung
• Alt- für Neuabzüge
• Aufrechnung gegen Raten oder Restwerklohnforderungen
• Zeitwertbetrachtungen
unter Verwendung und Einsatz von
• elektronischen Baudatenbanken und Fachliteratur
• Handwerkerkalkulationssoftware und Angeboten
• Baupreisindex und statistischen Lebenszyklen
• analytischen Wertermittlungsmethoden
Der Zweck der Sachverständigenaufgabe definiert die Bearbeitungstiefe und den Kostenaufwand für die Sachverständigentätigkeit
Je nach Bearbeitungstiefe wird einer Beratung vor Ort oder einer technischen Vermittlung zwischen den Baubeteiligten,ein Protokoll zum Ortsterminoder eine kurze Stellungnahme ohne detailierte Angabe von Bewertungsquellen
oder ein Gutachten (Regelfall bei Gerichten und Versicherungen) empfohlen.
und der Kostenaufwand für die Sachverständigentätigkeit dabei berücksichtigt.
als baubegleitende Qualitätssicherung
Ist das Gebäude durch den Bauträger oder Generalunter- / übernehmer in den entscheidenden Punkten mangelfrei erstellt worden? Wer berät dabei Käufer bzw. Bauherren?
Auf Basis vorgelegter Unterlagen erstellen wir ein Prüfbuch und definieren vorab konkrete Prüfzeitpunkte.
Dabei werden die Unterlagen bereits auf Widersprüche in der Planung (z.B. Baubeschreibung, bauphysikalische Leistungseigenschaften, Konstruktionen) gesichtet.
Prüfungen erfolgen an riskanten Bauteilen.
Als Riskant definieren wir Bauteile, die entweder hohe Ausführungsrisiken durch einen hohen Schwierigkeitsgrad der Erstellung (z.B. Fenster in WDVS-Fassade) mit sich bringen oder Ausführungen, die ein hohes
Schadensrisiko durch gegebenenfalls erforderliche hohe Mangelbeseitigungsaufwendungen (z.B. Kellerabdichtung unterhalb der Garage) mit sich ziehen.
Wir verstehen unsere Aufgabe nicht als Kritik am Ausführenden, sondern als weitere
zusätzliche Prüfinstanz im komplizierten Bauprozess und wünschen uns die Beteiligung und Zusammenarbeit mit dem Ausführenden, der letztlich ebenfalls an unserer Leistung durch die eigene Risikominimierung gegenüber seinen Nachunternehmern
partizipiert.
Die Käufer / Bauherren werden in die Lage versetzt entsprechend des Baufortschritts die Prüfaufgabe innerhalb von ca. 24 Std. bei dem Sachverständigen abzurufen. Ein Ortstermin erfordert ca. 0,5 – 1 Std. Zeitaufwand. Negative
Feststellungen werden dokumentiert und per Mail an sämtliche zu berücksichtigende Beteiligte unmittelbar nach Durchführung eines Ortstermins übergeben. Die Prüfungen erfolgen thematisch bezüglich der Sachgebiete.
beim Erwerb der Immobilie
Bei Immobilien im Bestand, orientiert sich der Wert des Gebäudes und die Qualität der Nutzung an Einflüssen durch Schäden oder Mängeln oder Modernisierungserfordernissen am Gebäude.
Diese Einflüsse sind nicht unmittelbar erkennbar.
Renovierungen können
• Schäden überdecken,
• eingeschränkte Leistungseigenschaften des Gebäudes unerkannt bleiben.
Es erfolgt eine gemeinsame Begehung des Objektes.
Die Besichtigung eines Einfamilienhauses
(~ 150-200 m² mit Keller und Dachgeschoss) erfordert einen Zeitaufwand von ca. 3 Std.
Die unmittelbare Inaugenscheinnahme und nicht zerstörende Bauprüfungen ermöglichen Aussagen und Bewertungen.
Tiefergehende Prüfungen
werden in der Regel nicht ermöglicht.
In der Regel muss kein Prüfbericht erstellt werden. Die Prüfaufgabe erfolgt als Beratung vor Ort. Im Ortstermin erstellte Bilder werden archiviert.
Abschließend im Ortstermin können
Kosteneinschätzung für erforderliche Aufwendungen ebenfalls mündlich abgegeben werden.
Die Prüfungen erfolgen thematisch bezüglich der Sachgebiete.
bei der Begleitung der Abnahme nach Fertigstellung
Wir empfehlen die Abnahme nach Fertigstellung des Gebäudes zu „entzerren“ und die einhergehenden Rechtsfolgen (Gewährleistungsbeginn, Zahlung, Gefahrenübergang, Vertragsstrafe, Umkehr der Beweispflicht) vom Umgang mit ggf. vorhandenen Mängel zu trennen.
Denn es ergeben sich im Falle von Mängeln folgende Fragestellungen:
• Wann ist die Mangelbeseitigung zu erwarten?
• Welche Kosten stehen den Mängeln gegenüber?
• In welcher Höhe können Einbehalte
erfolgen?
• In welcher Höhe sind Restraten zu zahlen?
• Wann kann die Schlüsselübergabe erfolgen?
Wird eine technische Vor-Abnahme durchgeführt, besteht die Möglichkeit der Mangelbeseitigung und darin enthaltenen
Konflike bis zur eigentlichen Abnahme zu beseitigen.
Bei einem Einfamilienhaus bis ca. 200 m² Wohnfläche fallen Zeitaufwendungen ca. bis zu 4 Stunden im Ortstermin an.
Anschließende Prüfungen der Mangelbeseitigungen können
durch das Sachverständigenbüro ebenfalls erfolgen.
Tiefergreifende Prüfungen und Mangelbewertungen erfordern den Vorlauf in Form der Prüfung von Unterlagen.
Optische Beeinträchtigungen erfordern naturgemäß (Perspektiven)
die Mithilfe der Beteiligten im Ortstermin.
Sonderfachleute für Elektro- Sanitär-, Brandschutz können durch das Sachverständigenbüro im Auftrag des Kunden an den Abnahmen bei ausdrücklichem Wunsch beteiligt werden.
bei der Begleitung der Abnahme vor Gewährleistungsende
Wir empfehlen die Abnahme nach Fertigstellung des Gebäudes zu „entzerren“ und die Zahlung z.B. der Sicherheitsrate vom Umgang mit ggf. vorhandenen Mängel zu trennen.
Wird eine frühzeitige Abnahme durchgeführt, besteht die
Möglichkeit der Mangelbeseitigung und darin enthaltener Konflike bis zum Ablauf der Gewährleistung. Die Prüfungen erfolgen thematisch bezüglich der Sachgebiete.
Auch die Abnahme nach Ablauf der Gewährleistung empfehlen
wir so weit vorzuverlegen, dass das Gewährleistungsende und die Möglichkeit zu Mangelbeseitigungen sich nicht überschneiden.
Die Prüfung bei Gewährleistungsende umfasst in der Regel die Bauteile, die durch die Nutzungsphase
negativen Veränderungen, durch Abnutzung, Verwitterung, Korrosion, Schädlinge, etc. unterlegen haben können, um zu vermeiden den Zeit- und Kostenaufwand für eine zweite Erstabnahme zu erzeugen.
Bei einem Einfamilienhaus bis
ca. 200 m² Wohnfläche fallen Zeitaufwendungen ca. bis zu 3 Stunden im Ortstermin an.
Anschließende Prüfungen der Mangelbeseitigungen können durch das Sachverständigenbüro ebenfalls erfolgen. Tiefergreifende Prüfungen und Mangelbewertungen
erfordern den Vorlauf in Form der Prüfung von Unterlagen.
Optische Beeinträchtigungen erfordern naturgemäß (Perspektiven) die Mithilfe der Beteiligten im Ortstermin. Sonderfachleute für Elektro- Sanitär-, Brandschutz können
durch das Sachverständigenbüro im Auftrag des Kunden an den Abnahmen bei ausdrücklichem Wunsch beteiligt werden.
Bei Abrissarbeiten und Bauarbeiten im Einfluss von Nachbarbebauungen (private Beweissicherung)
Für Beweissicherungen werden verbindliche Angebote bei Vorlage oder erforderlichen Unterlagen erstellt.
Vorab erfolgt eine Risikoanalyse unter Berücksichtigung der Bauaufgabe zur Einschätzung des Leistungsumfangs.
Es
werden objektbezogene Abrechnungseinheiten und Einheitspreise je nach Objektgröße und Lage des Objektes nach feststehenden Vorgaben gebildet, die die Gesamtkosten ergeben.
Die Kalkulationsgrundlage hilft anschließend entscheidend
bei Abrechnungen und Nachträgen.
Die gesamte Koordination, Terminierung, Begehung, Übergabe und Nachbegehung erfolgt nahezu ohne Beteiligung und Aufwand des Auftraggebers und termingerecht. Die Abgabe der Beweissicherung erfolgt
in Papierform und Digital mit sämtlichen Bildern in voller Auflösung.
Zusatzleistungen können in Form von
• elektronische Rissüberwachung mit Alarmierung per SMS und E-mail
• Videoüberwachungssystemen mit Alarmierung per SMS und E-mail
• Schwingungsmessungen mit Alarmierung per SMS und E-mail
• Anbringung, Überwachung und Dokumentation von Rissmarken und Monitoren
• Erstellung von Evakuierungs- und Notfallkonzepten erbracht werden.
Im Anschluss an die Bautätigkeit kann im Schadensfall die gesamte Korrespondenz mit Nachbarn und Sachverständigen, die Schadensbewertung, die Kostenermittlung und -prüfung auf der
Grundlage der Beweissicherung und zusätzlichen Feststellungen in einer Hand verbleiben.
Für die Erfassung von Leistungsständen wegen Kündigungen
Die Erfassung von Leistungsständen erfolgt durch eine Fotodokumentation, mit kommentieren Übersichtsbildern in Tabellenform.
Der Aufwand für Erfassung des Leistungsstandes wird im wesentlichen im Ortstermin erledigt.
Nahezu sämtliche Nacharbeiten erfordern im Nachhinein nicht mehr den Zeitaufwand des Sachverständigen.
Auf Wunsch wird die Ausarbeitung in Papierform oder Digital und mit sämtlichen Bildern in voller Auflösung zur Verfügung gestellt.
Anschlussleistungen ergeben sich je nach Aufgabenstellung durch die Ermittlungen von Ursachen, Kosten, Wertminderungen, Mangel und Schadensbewertung, Überprüfungen von Nacherfüllungen.
Für die Erfassung von Leistungsständen wegen Insolvenzen
Die Erfassung von Leistungsständen erfolgt durch eine Fotodokumentation, mit kommentieren Übersichtsbildern in Tabellenform.
Der Aufwand für Erfassung des Leistungsstandes wird im wesentlichen im Ortstermin erledigt.
Nahezu sämtliche Nacharbeiten erfordern im Nachhinein nicht mehr den Zeitaufwand des Sachverständigen.
Auf Wunsch wird die Ausarbeitung in Papierform oder Digital und mit sämtlichen Bildern in voller Auflösung zur
Verfügung gestellt.
Anschlussleistungen ergeben sich je nach Aufgabenstellung durch die Ermittlungen von Ursachen, Kosten, Wertminderungen, Mangel und Schadensbewertung, Überprüfungen von Nacherfüllungen.
Für die Erfassung von Leistungsständen wegen Schäden und Mängeln
Die Erfassung von Leistungsständen erfolgt durch eine Fotodokumentation, mit kommentieren Übersichtsbildern in Tabellenform.
Der Aufwand für Erfassung des Leistungsstandes wird im wesentlichen im Ortstermin erledigt.
Nahezu sämtliche Nacharbeiten erfordern im Nachhinein nicht mehr den Zeitaufwand des Sachverständigen.
Auf Wunsch wird die Ausarbeitung in Papierform oder Digital und mit sämtlichen Bildern in voller Auflösung zur
Verfügung gestellt.
Anschlussleistungen ergeben sich je nach Aufgabenstellung durch die Ermittlungen von Ursachen, Kosten, Wertminderungen, Mangel und Schadensbewertung, Überprüfungen von Nacherfüllungen.